今年投资市场的不景气使得一些精明的投资者无奈地将资金撤了出来，并考虑如何运用好这笔资金，是否该用来提前归还房贷等问题。
石先生就是这群人当中的一个。目前石先生所居住的这套房产，还有40万元左右的住房贷款没有偿还。股市中撤出的30万元刚好可以用来部分提前还贷。可是，让石先生为难的是，房贷一旦还掉，再贷出来就没有那么简单了。而且贷款利息要按消费贷款来计算，比现在85折的房贷优惠贷款利率要高出不少。
最近，石先生看到一些银行推出了“房贷理财”业务，银行的工作人员介绍说，通过这种产品，无需提前还贷，存在活期账户上，就可以按日抵减部分贷款利息。如果有资金需求，还可以随时取出，对资金的流动性没有任何影响。于是，石先生想请教有关专家，这种“房贷理财”业务的收益率到底有多少？
闲置资金收益需分档测算
专家介绍说，由于在房贷理财业务中，并非所有的存款资金都能够递减住房贷款的利息，而是采用按比例折算的方式。这就意味着仍有一大笔资金，只能够获得较低的活期存款收益。两者进行加权平均，房贷理财的收益率也未必理想。
就拿石先生的例子来说，目前他的活期账户上有30万元的资金，计息利率为0.72%；而在石先生的房贷账户上，大约还有40万元的房贷余额，房贷利率为6.66%。房贷理财业务的原理就是，超出一定起存点的资金，可按照一定的比例折算为住房贷款本金的提前偿还，存款期内减少的房贷利息，可以按照理财收益的方式结算给贷款人。
像石先生贷款银行的房贷理财账户的规定，5万元为这一业务的起存点，高出起存点的资金，5～10万元部分可按照50%的计算比例，即2.5万元视为提前还贷，10万～30万的部分可以按照55%的比例，也就是（30-10）×55%=11万元被视作提前还贷。
计算结果，视作提前还贷的资金为2.5+11=13.5万元，以石先生所适用的住房贷款利率6.66%来计算，每天可以获得的理财收益就是135000×6.66%/360=24.975元。除此之外，在活期账户上，未被视作提前还贷的资金30-13.5=16.5万元，仍旧只能获得活期存款的收益16.5×0.72%/360=3.3元。
通过计算可以知道，石先生这笔30万元的存款，每天获得的收益为3.3+24.975=28.275元，折算为年收益，大约为3.39%左右。另外，在这笔收益中，还没有把税收的因素考虑在内。扣除税收后，实际获得的收益还要低于3.39%。
不同银行计息方式有差异
目前市场上有多家银行推出了“房贷理财”业务，不同的银行对于资金折算为提前还贷部分的比例设置也有所不一，这也从一定程度上影响到了房贷理财产品的收益率。
如计算方式较为简单的是工行的“存贷通”产品，据介绍，工行“存贷通”业务中起存额设置为5万元，超出5万元的部分，可按80%的比例获得相当于贷款利率的理财收益；而5万元的起存额，只能获得活期存款的收益。
而在中行“房贷理财”业务、深发展的“存抵贷”业务和深圳平安银行的“按揭金账户”业务中，都采用了设置不同的存款档次，按照各存款档次累计折算抵减房贷利息的方式，来计算理财房贷的收益
假设我们有50万元的活期存款，那么在不同的银行办理理财房贷的业务，由于抵扣金额设置的不同，收益也会产生较大的差异。
统一以目前最优惠的房贷利率6.66%来计算，如在工行“存贷通”业务中，这笔存款里有36万元的资金可以抵扣房贷利息，5万元的资金获得活期存款收益，折算后的收益率约为4.87%。深发展的“存抵贷”业务中，33.91万元资金可以抵扣房贷利息，16.09万元可以获得活期存款收益，折算后的收益率约为4.75%。以中行的“房贷理财账户”为例，25.5万元资金用于递减房贷利息，24.5万元获得活期存款收益，平均化的收益率为3.75%。而在深圳平安银行的“按揭金账户”中，存入50万元，其中25.3万元将用于抵减房贷利息，剩余的24.7万元获得的是活期存款收益，加权平均后的年化收益约为3.73%。
长期闲置资金收益未必高
不过，需要说明的是，由于在理财房贷的业务设置中使用的是分级累计递减贷款利息的方式，因此办理该业务，能够获得的理财收益与存款额存在着密切的关系。上面的一个例子仅仅是一个试算，对于不同的资金额，获得的收益率结果也并不相同。如果你希望开办这一业务，可以根据自己的存款金额进行实际的计算。
另外，在计算的过程中，我们使用的是最优惠的房贷利率，即在基准利率上打85折。有的人或许会提出这样一个问题，使用基准利率或是上浮的利率获得的理财收益不是更高吗？事实上，银行在计算你的理财房贷收益时，采用的是与你现有房贷利率相匹配的原则，两个利率是一致的，这样也符合存款抵减房贷的基本原理。
从前面的计算，我们也可以看到，尽管房贷理财的业务中，可以使用一部分活期存款抵减贷款的本金份额，但是可抵减部分与活期存款部分是按照一定的比例进行划分的，这就影响到了理财房贷产品的实际收益。如在50万元存款的例子中，各家银行所提供的产品收益在3.73%～4.75%之间。与市场上其余的理财产品相比较，并没有显著的优势。不仅如此，在理财房贷业务中，还需要收取一些其它的费用，如业务开办费用、按年缴纳的账户管理费等等，加上税收的因素，存款人实际获得的收益可能更低。
因此，如果你的资金使用具有较大的不稳定性，比如经常有较大的资金在账户上短暂地停留，这个时候使用房贷理财业务，可以充分发挥这笔资金的使用效率，收益率也高于活期存款和通知存款收益。可是，假使你的资金闲置状态较长，倒不如投资一些短期灵活的理财产品，包括债券基金、流动性强的人民币理财产品，它们的收益高于房贷理财产品，同时能够确保一定的流动性。