法眼看热点

　　5月底有媒体报道，房产证不再是房屋所有权的惟一证据，一旦发生纠纷，房屋登记簿的证据效力将高于房产证。这一消息成为各大房产网站的焦点新闻，在房产交易十分兴旺的广州，也引起了很多市民的关注和疑虑：房屋登记簿到底是什么？今后房产证还有什么用？万一房屋登记簿错了，业主怎样维护自己的权益？

　　物权法：房屋登记簿效力高于房产证

　　对于“房屋登记簿效力高于房产证”，房产案件相关的法官和律师表示，其实《物权法》早有明确规定，只是很多人都没留意到。

　　根据《物权法》第17条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　此外，为了细化《物权法》规定，住房和城乡建设部近期出台了一系列法规。《房屋登记办法》细化了登记簿制度，将于7月1日起实施；5月制定的《房屋登记簿管理试行办法》，细化了房屋登记簿的具体内容和登记、变更程序。

　　房屋登记簿和房产证打架，怎么办？

　　万一房屋登记簿错了，可以采取行政诉讼方式维权

　　大家一直都认为“房产证就是自己房产的最有力证明”。这个“半路杀出”的房屋登记簿(以下简称“登记簿”)又是什么？甚至有市民问，“如果房产证并非最有效，万一老百姓与政府部门发生产权纠纷，谁能确保政府部门不会篡改登记簿呢？”为此，时报记者采访了花都法院房产庭的法官（以下简称“法官”）和广东易春秋律师事务所的贾施平律师（以下简称“贾律师”）。

　　1：房屋登记簿是什么？

　　是房管部门的备案，房产证的根据。

　　法官：房屋登记簿是不动产登记簿的一种，是记载房产的权利状况并备存于房管部门的簿册。除了房产纠纷中的举证，日常涉及房屋产权的事务也以登记簿为准。

　　贾律师：登记簿其实就是房管部门的一种备案，在房产证产生之前就存在了。

　　2：房产证在房产纠纷还有什么用？

　　房产证可作初步证据。

　　法官：房产证是房管部门发给业主作为其享有权利的证明，具有证据作用。但据物权法，它只是登记簿的外在表现形式。因此实践中，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能。

　　贾律师：房产证是证明业主权属的初步证明。具体来说，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用，否则房产证上的产权人就是业主。

　　3：万一登记簿错了，业主怎么办？

　　这种可能性极小，一旦发生可提起行政诉讼维权。

　　贾律师：首先要强调，登记簿出错的可能性极小，就像公安局弄错户口、法院判错案一样，都是极偶然的现象。

　　当然，也不能排除有关部门因工作失误或故意为之，导致登记簿出错的情况。一旦发生这种情况，业主可采取行政诉讼维权。因为房产证和登记簿，其登记、缮写和发放，都是房管部门依法进行的具体行政行为。如果市民有怀疑其真实性的合理理由，可对房管部门提起行政诉讼。

　　一旦市民提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》，房管部门就须证明登记薄内容的真实性和合法性，否则就要承担相应的后果。

　　也就是说，房管局必须出具最原始的报建资料、验收资料及权利来源资料，以证明登记簿内容的真实性和合法性。如果市民对房屋面积有异议，房管局就须提供最原始的测绘资料。基于这些原始资料，法院就能比较容易地判定登记薄的对错。

　　4：登记簿的效力最高适于何时？

　　实践中早就这么做，现在以法律明确。

　　贾律师：以我多年经办房产纠纷的经验，早在物权法实施前，法院在审理房产纠纷时就一直这么做。比如遇到“一房两证”的案件，法官就会到房管部门调查最初的登记簿，以决定房产的归属。物权法之所以这样规定，只是在法律上进行明确。

　　5：房屋交易时房产证还有用吗？

　　房屋交易中，房产证仍起很大作用。

　　贾律师：房屋交易时买家肯定要先看房产证，否则交易根本无法开始。另外房屋租赁中，租户也要先看房产证。因为登记簿错误的情况少之又少，而且相信没多少人会为了租房专门跑去房管部门查登记簿。从这个角度看，房产证肯定有用。