市政府11月15日出台的《关于支持居民购买住房的相关意见》从公积金贷款、个人购房税费、子女购房、普通住房标准等方面制定了五项优惠政策,到底能给新政实施后购房的市民带来多少利好,16日上午,在市建委组织的支持市民购房优惠政策研讨会上,比照新政实施前,各部门代表以及专家为市民市民详细进行了解读。另据相关部门负责人介绍,凡是在15日之后签订购房协议的市民,均可静候细则出台,享受各项优惠政策带来的利好。
公积金
40万贷款以家庭为单位
政策调整后,对于想利用住房公积金贷款买商品住房的居民,最低首付比例由原来的30%下调到20%,最高可贷款额度由原来的30万元提高至40万元;购买二手住房的,最低首付比例由原来的40%下调到30%,最高可贷款额度由原来的20万元提高至25万元。首付比例下降,降低了贷款门槛,延缓了资金筹措的时间,使资金安排更加宽松;可贷公积金额度增加,相应的商业贷款额度减少,意味着利息支出减少。
以公积金贷款购买总价为70万元的商品住房为例,首付比例由原来的21万元下降为14万元,公积金最高可贷款额度由原来的30万元提高至40万元,10年期贷款公积金贷款利率为4.59%,商业贷款利率为6.12%,相差1.53%,贷款40万元,公积金每月还款4163元,组合贷款每月还款4238元,公积金贷款每月可节省75元,共节省9000元。同时公积金贷款期限比原来延长了5年,申请标准也有所放宽。
此外,据公积金贷款处长李延华介绍,家庭中夫妇双方只能有一人申请公积金贷款,但如果申请贷款一方可贷额度不够,可以配偶一方的基数补足。
二手房
税费新政能省下不少钱
个人将自用并且是家庭唯一的生活住房销售后,如果在一年以内又购买住房的,无论其所购买的房屋是商品住房还是二手房,都可以不承担营业税及附加和个人所得税。
家庭唯一生活住房以家庭为单位,除所售住房外,任何家庭成员不再拥有其他房屋所有权。在我市的房地产交易中,交易税费主要有营业税及附加(5.55%)、契税(90平方米以下为1%,90～144平方米为1.5%)、个人所得税(2%)、印花税(已暂免)等,根据住宅的性质不同,各种税费的收取标准也不一样。在二手房交易中,营业税及附加和个人所得税由卖方负担,按照原政策规定,卖方需要缴纳房屋成交总额5.55%的营业税及附加和2%的个人所得税,总税收成本约为7%~8%。按照新政策规定,如果卖方在一年以内又购买了住房的,则无需承担营业税及附加和个人所得税,相应地降低了购房成本。
以总价值70万元的自用住房为例,销售时卖方应承担营业税及附加3.85万元(70×5.55%),个人所得税1.4万元(70×2%),税收合计5.25万元。如果卖方在一年内又购买住房,则可以节省5.25万元。
如果个人将购买商品住房和二手住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过两年转手交易的,销售可不承担营业税及附加。
原来规定个人将购买的住房在不足5年的时间内转手交易的,按取得的销售收入的全额征收营业税,是针对2006房地产市场投资过热,为了增加转让成本,提高短期炒房者的费用,控制投资需求而制定的。新政策将征收营业税的时间缩短了3年,促进了两年以上二手住房的销售,使卖方可以节省5.55%的营业税及附加。
以总价值70万元购买3年的住房为例,销售时卖方应承担营业税及附加3.85万元(70×5.55%),个人所得税1.4万元(70×2%),税收合计5.25万元。按新政策,不必承担3.85万元的营业税及附加,节省了3.85万元。
子女买房
贷款40万能省下4万多
一户家庭以年满18周岁子女名义购房的,比照第一套住房贷款政策执行。如果一个家庭丈夫或妻子名下有一套住房,18周岁以上的子女名下没有,家庭以子女名义再购买一套住房的,可以比照执行第一套住房贷款的首付比和利率。
按原政策规定,家庭申请购买第二套以上住房,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。新政策将首付款比例降为20%,仅为原付款比例的一半,缓解了家庭购房的资金压力。同时贷款利率与基准利率一致,减少了贷款利息。
以一套总价款为70万元的住房为例,贷款年限为10年,银行贷款利率为6.12%。第二套房贷款首付款由28万元降为14万元,仅为原政策的一半。同样贷款40万元,原利率为7.2%,月还款额为4836元;现月还款额为4464元,每月可节省372元,共节省4.46万元。
面积标准放宽
仅契税部分就能省一半
本市普通商品住房原来的标准是单套建筑面积120平方米以下的房屋。新政策放宽了享有优惠政策的普通商品房标准,由原来的建筑面积120平方米调整到144平方米。
以一套总价款为110万元,建筑面积144㎡的住房为例。政策出台前,买方应缴纳契税33000元(1,100,000×3%)。政策出台后,买方只需缴纳16500元(1,100,000×1.5%),仅为原契税额的一半,可节省16500元。
公积金贷款降低首付有条件
另据记者了解,新出台的优惠政策实实在在提高了贷款额度,但是首付比例降低还是有一定条件的,公积金管理中心王培青处长表示,降低首付比例,必须追加住房置业担保,具体的住房置业担保的收费正在落实,将与配套措施同步出台。公积金中心将进一步加强与开发商的合作,方便居民购房。
据公积金贷款处长李延华介绍,住房置业担保的费率已经出台并开始实施,根据贷款年限的不同,年费率按贷款总额的万分之四至万分之六计算。具体年费率为贷款十年内为万分之六,11至20年为万分之五,21至30年为万分之四。以贷款40万元,年限30年为例,每年交住房置业担保费160元,总共4800元。